Comment acheter avec une SCI ?

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De nombreuses familles optent maintenant pour la création d’un SCI familial pour l’achat de biens immobiliers. En effet, cette approche présente de nombreux avantages intéressants. En particulier, il évite le régime de l’indivision, minimise les obligations successorales et facilite le transfert des actifs. Bien sûr, comme il s’agit d’un projet de création d’entreprise, certaines formalités doivent être accomplies , y compris la rédaction des statuts sociaux. Ensuite, découvrez dans cet article pourquoi créer une SCI familiale pour acheter de l’immobilier et comment procéder.

Pourquoi créer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier ?

Créer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier est une approche très avantageuse. D’une part, ilévite le régime de l’indivision . Effectivement, l’achat d’un bien immobilier par l’intermédiaire d’un SCI familial soulève moins de difficultés et de conflits que ce système. Qu’il s’agisse de la gestion ou de la transmission d’actifs (résidence principale, résidence secondaire, etc.). Cette disposition juridique permet également de transmettre ses actions à ses héritiers sans devoir payer de frais de don. Grâce à l’abattement fiscal renouvelable tous les 15 ans (jusqu’à concurrence de 100 000€), ses héritiers n’auront pas non plus à payer d’impôt sur les successions significatives ou non.

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D’ autre part, puisque la famille SCI rassemble plusieurs partenaires, il est parfaitement concevabled’acquérir une propriété de plus grande valeur . Ainsi, l’achat d’un terrain, d’un immeuble ou d’un appartement normalement inaccessible à l’un des partenaires de la SCI est tout à fait possible par l’intermédiaire de la société familiale. En outre, pour les couples non mariés, passer par un SCI de famille leur donne la possibilité de conserver, sous certaines conditions, l’usufruit des biens immobiliers acquis en cas de décès de l’un d’eux. Ceci, contrairement au régime de la propriété indivise.

En outre, cette approche permet de définir une répartition spécifique de la propriété immobilière du bien immobilier . Cela peut être pratique s’il y a désaccord sur des décisions importantes. En fait, les statuts de la famille IBS peuvent prévoir une clause pour une situation particulière. Par exemple, pour la vente d’un bien, une clause sur les conditions de vente d’un bien peut être fournie.

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Créer une SCI familiale pour l’achat de biens immobiliers : comment le faire ?

Comme toute création d’entreprises, la création d’une SCI familiale doit également prendre en compte plusieurs points.

Rédaction des statuts de la famille SCI

Indispensables au bon fonctionnement d’une entreprise, les statuts intègrent les éléments qui définissent la structure et les règles qui la régissent. Par conséquent, pour faire un achat réussi dans la SCI familiale, la rédaction des lois sociales doit être faite sciemment . En d’autres termes, ces documents constitutifs, rédigés par acte authentique ou sous vue privée, doivent indiquer et écrire avec soin certaines mentions afin de permettre et de simplifier autant que possible la achat de biens immobiliers. Il en est ainsi :

L’ objet social

En principe, l’objet d’une société civile ne peut être commercial (acheter pour revendre des biens immobiliers, par exemple), car les partenaires de SCI reçoivent des revenus de propriété provenant d’une location. En effet, si cet élément prévoit principalement une activité commerciale, le SCI familial risque simplement d’être requalifié et soumis de facto à l’impôt sur les sociétés (SI). Ainsi, pour rester assujettie à l’impôt sur le revenu (IR), la société doit limiter ses activités commerciales à un domaine strictement auxiliaire afin que le revenu de propriété gagné par les associés ne soit pas trop élevé.

Intendance

En général, le but de la création d’un IBS familial est de faciliter le transfert d’un investissement immobilier aux héritiers. Cependant, afin d’éviter la délabrement des biens par ce dernier, il est fortement recommandé aux parents de maintenir l’intendance de la structure pendant une longue période (jusqu’à la fin de l’entreprise ou jusqu’à leur mort). De même, ils ont intérêt à avoir des pouvoirs étendus, notamment pour anticiper leur sortie de l’entreprise.

L’ opération

Afin d’assurer le bon fonctionnement de l’IBS familial et de faciliter la tâche autant que possible, il est vivement conseillé aux associés de fournir des règles flexibles. Par exemple, dans le cadre de la convocation et de la tenue d’une assemblée générale, la préférence devrait être accordée à plusieurs modes de convocation. Pour les votes de l’Assemblée générale, il faut éviter des arrangements trop stricts à la majorité et au quorum (délibération à l’unanimité, quorum important…). D’autre part, il est préférable d’établir des règles plus strictes pour la sortie des partenaires et pour l’entrée de nouveaux partenaires (conditions d’agrément).

Avantages fiscaux

Un autre élément à considérer lors de la création d’un ICS familial pour une acquisition immobilière est la fiscalité. Les partenaires peuvent optimiser efficacement le système fiscal de l’entreprise pour rendre leur achats rentables dans les meilleures conditions sans supporter de charges fiscales importantes. En règle générale, une ICS familiale bénéficie d’avantages fiscaux par le biais de son impôt sur le revenu . Il est ensuite appelé SCI transparent. Cette méthode d’imposition séduit également par sa simplicité.

Toutefois, il peut être intéressant de choisir l’option SI si le niveau de revenu des associés les assujettit à une partie élevée de l’annexe fiscale. En effet, l’entreprise peut payer directement son impôt basé sur le bénéfice brut généré à un taux de :

  • 15% pour les bénéfices inférieurs à 38,120 euros
  • 28% pour des bénéfices compris entre 38,120 euros et 500.000 euros
  • 31% pour des bénéfices supérieurs à 500.000€

Attention ! Pour les IBS familiaux qui s’appuient volontairement sur les IS , ce choix est irrévocable. En revanche, pour les entreprises qui exercent principalement une activité commerciale (achat-revente, location meublée, etc.), elles sont obligatoirement imposées à la EST.

Détermination des contributions à verser au capital social de la famille SCI

Pour créer un SCI familial, les associés doivent, bien sûr, faire des contributions pour former le capital social. Ces contributions permettent également de fixer les parts de chaque partenaire.

Dans une SCI familiale pour la gestion ou la location de biens immobiliers ou pour un investissement immobilier, deux types de contributions sont autorisés pour obtenir des actions dans le SCI :

Intrants en nature

Dans ce cas, le partenaire apporte des biens immobiliers ou immobiliers (résidence principale, résidence secondaire, etc.) au capital de la SCI familiale pour détenir des actions dans le SCI. Pris à un transfert, cette contribution nécessite néanmoins l’intervention d’un notaire. Elle implique également le paiement de certains coûts fiscaux importants. A savoir :

  • Droit de transfert (5 % de la valeur du bien) Le
  • cas échéant, impôt sur les plus-values immobilières

Il convient de noter que le taux appliqué par le régime des gains en capital immobilier dépend des actions détenues par l’associé dans la société.

Intrants en espèces

Solution à privilégier, les contributions en espèces correspondent à une somme d’argent. Ces contributions, qui peuvent être des fonds propres ou des prêts, constituent le capital de la SCI familiale et permettent une acquisition immobilière. Contrairement aux contributions en nature, elles n’ont aucune incidence fiscale.

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