Depuis le 1er janvier 2024, la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique collectif s’impose à toutes les copropriétés de plus de 200 lots, construites avant 2013. Cette obligation s’étendra progressivement aux immeubles de taille plus modeste, selon un calendrier précis fixé par la loi Climat et Résilience.

Le non-respect de cette obligation expose le syndicat des copropriétaires à des sanctions et peut compliquer la vente ou la location de lots individuels. La conformité au DPE collectif impacte directement les charges et la valorisation des biens.

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dpe collectif en copropriété : de quoi parle-t-on exactement ?

Le diagnostic de performance énergétique, qu’on abrège en DPE, va bien au-delà d’un simple chiffre posé sur une facture. Il s’agit d’une analyse globale : on passe au crible tout l’immeuble, pas un seul appartement. Parties communes, chaufferie, isolation, ventilation, rien n’échappe à l’examen. Le DPE collectif s’intéresse à la performance réelle de l’ensemble du bâtiment, pour dresser un portrait fidèle de sa consommation et de ses émissions.

Cette évaluation ne se contente pas d’un relevé ; elle met en lumière la consommation d’énergie et le niveau d’émissions de gaz à effet de serre générés par la copropriété. Pour chaque immeuble, l’Ademe définit une méthodologie stricte, et le classement énergétique, de A à G, tombe, impitoyable et transparent.

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Voici les critères examinés lors du diagnostic :

• Consommations annuelles d’énergie primaire (chauffage, eau chaude, climatisation), calculées pour l’ensemble du bâtiment
• Estimations chiffrées des émissions de gaz à effet de serre
• État de l’isolation, efficacité des équipements collectifs, qualité de la ventilation et du chauffage

Le DPE collectif s’impose comme un outil clé lors des assemblées générales. Il permet de débattre sur des bases concrètes, d’orienter les choix de travaux, et d’anticiper les futures réglementations. Le résultat doit être affiché à l’entrée de la copropriété, visible de tous, copropriétaires ou locataires : chacun peut ainsi juger, chiffres en main, du niveau de performance énergétique de son immeuble.

copropriétés concernées et obligations légales : ce que dit la loi

Face à l’urgence climatique, le législateur impose un virage. La loi Climat et Résilience fait du DPE collectif une obligation, d’abord pour les copropriétés d’au moins 200 lots à usage principal d’habitation, puis pour les immeubles plus petits selon un calendrier progressif. Depuis le 1er janvier 2024, les plus grands ensembles doivent être en règle. Viendront ensuite, en 2025, les copropriétés de 51 à 200 lots, puis toutes celles de moins de 50 lots dès 2026.

Cette mesure cible les immeubles anciens, construits avant 2013, car ils échappaient jusque-là aux normes récentes. Les bâtiments plus récents, eux, respectent déjà des exigences élevées en matière de performance énergétique. L’objectif affiché : accélérer la rénovation du parc existant, réduire les consommations et les émissions.

Les obligations incombent directement au syndic :

• Article L. 126-31 du CCH : obligation d’effectuer le DPE collectif et d’en afficher le résultat
• Mises en garde financières pour tout syndic qui ferait l’impasse sur ce diagnostic

Ce nouveau cadre s’intègre dans une démarche globale : audit énergétique, plan pluriannuel de travaux, stratégie d’amélioration du bâti. Le DPE collectif devient ainsi le point de départ d’une politique de rénovation à long terme, concrète, qui engage toute la copropriété.

quelles sont les échéances à respecter pour être en conformité ?

Le calendrier ne laisse place à aucune improvisation : chaque copropriété doit se préparer, sous peine de se retrouver hors jeu lors d’une vente ou d’une assemblée générale. Trois échéances majeures structurent le déploiement du DPE collectif :

• Depuis le 1er janvier 2024 : obligation déjà en vigueur pour toutes les copropriétés de plus de 200 lots à usage d’habitation.
• À partir du 1er janvier 2025 : toutes les copropriétés comprises entre 51 et 200 lots entrent dans le dispositif.
• Dès le 1er janvier 2026 : l’ensemble des copropriétés de 1 à 50 lots doit se mettre en règle.

Dans tous les cas, c’est au syndic de prendre les devants : le diagnostic doit figurer à l’ordre du jour de l’assemblée générale et son affichage dans les parties communes devient obligatoire. Les territoires d’outre-mer comme la Guyane, la Martinique ou la Guadeloupe suivent exactement le même tempo réglementaire.

L’articulation avec le plan pluriannuel de travaux (PPPT) renforce la logique d’ensemble. Le DPE collectif éclaire la stratégie de rénovation, guide la préparation du diagnostic technique global (DTG) et nourrit tous les projets visant à améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment. S’aligner sur ce calendrier, c’est donc structurer la démarche collective et donner de la cohérence à chaque investissement engagé.

impact du dpe collectif sur la valeur des biens et les charges de copropriété

Rien n’échappe au DPE collectif lorsqu’il s’agit de juger la valeur d’un bien. Sur un marché où la performance énergétique n’est plus un détail, la note affichée à l’entrée de l’immeuble joue un rôle décisif. Les acquéreurs étudient la classe énergétique, anticipent les charges, évaluent le volume des travaux futurs. Un immeuble classé F ou G, perçu comme énergivore, voit son attractivité baisser et sa valeur s’effriter. À l’inverse, une copropriété bien notée rassure, attire, et permet de négocier plus sereinement.

La répercussion se fait sentir aussi sur les charges de copropriété. Un diagnostic médiocre met sur la table les faiblesses du chauffage collectif, de la production d’eau chaude ou de l’isolation, avec à la clé des dépenses élevées et un impact environnemental défavorable. Le DPE collectif fournit aux copropriétaires les arguments pour cibler en priorité les postes les plus coûteux, lancer des travaux pertinents et accéder aux aides financières dédiées à la rénovation énergétique en copropriété.

L’Ademe insiste sur un point : la clarté du diagnostic facilite la prise de décision. Les arbitrages se font sur des bases tangibles, ce qui renforce l’adhésion collective à un plan pluriannuel de travaux cohérent et à une meilleure gestion des dépenses. Loin d’un document oublié sur une étagère, le DPE collectif devient un levier stratégique : il détermine la valeur patrimoniale, l’attractivité locative et la maîtrise des charges, tout en préparant la copropriété aux défis énergétiques des années à venir.